Huurdersvereniging Wij Wonen ontving op 6 februari 2018 de adviesaanvraag met betrekking tot de huurverhoging per 1 juli 2018. In een aantal bijeenkomsten heeft huurdersvereniging Wij Wonen samen met Wonion gesproken over het huurbeleid en de huurverhoging 2018. In een tweetal bijeenkomsten zijn huurverhogingsvarianten besproken, bedacht, ontwikkeld en uitgewerkt. Huurdersvereniging Wij Wonen heeft die werkwijze als open en nuttig ervaren. Vooral ook om met elkaar de toekomst en dilemma’s te kunnen delen.

Huurbeleid Wonion
Uitgangspunten
1. De kern van het in 2015 vastgestelde huurbeleid van Wonion is een juiste prijs/kwaliteit van de woning. Dit houdt in dat huurders de prijs moeten betalen die past bij de kwaliteit van hun woning. Het uitgangspunt komt terug in zowel het streefhuurbeleid als in de jaarlijkse huurverhoging. De prijs/kwaliteit van de woning wordt bepaald aan de hand van de woningwaardering. De gemiddelde streefhuurpercentages bedragen 71% bij grondgebonden woningen en 75% bij meergezinswoningen.
2. Een ander beleidsuitgangspunt van Wonion is dat de huursom per 1 juli bij de jaarlijkse huurverhoging niet meer mag stijgen dan de inflatie. Dit is ook in de financiële meerjarenbegroting opgenomen.
3. In 2016 is in opdracht van huurdersvereniging Wij Wonen een Woonlastenonderzoek uitgevoerd. Op basis van die uitkomsten is de wens van zowel de huurdersvereniging als de corporatie, een meer specifieker huurbeleid te kunnen voeren ten aanzien van groepen huurders die financieel het meest kwetsbaar zijn. Zowel Wonion als Wij Wonen constateren dat de huidige regelgeving geen mogelijkheden biedt om die groepen te ontzien. Daarom ziet Wonion, net als vorig jaar, af van huurverhogingen gedifferentieerd naar inkomen.

Wettelijke kaders 2018
Huursombenadering
De huursombenadering geldt vanaf 1 januari 2017. De totale huursom mag per kalenderjaar niet meer stijgen dan inflatie plus 1% (voor 2018 vastgesteld op 1,4% + 1% = 2,4%). De huursombenadering is de som van de jaarlijkse huurverhoging en de harmonisatie bij verhuizingen. De inflatie over 2017 bedroeg 1,4%. Aangezien Wonion een inflatievolgende huurverhoging hanteert is dat tevens het maximum van de huursomstijging van de huurverhoging in 2018.
De jaarlijkse huurverhoging
De inkomensafhankelijke verhoging blijft mogelijk. In overleg met huurdersvereniging Wij Wonen is ook dit jaar echter afgezien van de toepassing ervan. De huidige regelgeving geeft geen mogelijkheden om kwetsbare groepen te ontzien omdat de regelgeving te beperkt is om op een betrouwbare manier uitvoering te kunnen geven aan deze wens.

Voorstel Wonion
U stelt voor de totale huursomstijging de inflatie te laten volgen (1,4 % stijging van de huursom in 2018). Het voorstel is verder om de huurverhoging van 2017 (beperkt) afhankelijk te blijven stellen van de streefhuur en geen differentiatie toe te passen naar inkomen. Dit omdat als gevolg van (juridische) beperkingen, de waarde van de inkomensafhankelijke huurverhoging sterk is afgenomen.

De huurverhoging 2018 ziet er in uw voorstel als volgt uit:
• Als de kale huur meer dan 10% lager is dan de geïndexeerde streefhuur een huurverhoging toe te passen van 2%.
• Als de kale huur tussen de 10% en 5% lager is dan de geïndexeerde streefhuur een huurverhoging toe te passen van 2%.
• Als de kale huur gelijk of minder dan 5% is dan de geïndexeerde streefhuur een huurverhoging toe te passen van 2%.
• Als de kale huur gelijk of tot en met 5% meer is dan de geïndexeerde streefhuur de huur niet te verhogen of te verlagen (0,0% huurverhoging)
• Als de kale huur tussen de 5% en 10% hoger is dan de geïndexeerde streefhuur de huur niet te verhogen of te verlagen (0,0% huurverhoging)
• Als de kale huur meer dan 10% hoger is dan de geïndexeerde streefhuur de huur niet te verhogen of te verlagen (0,0% huurverhoging)
• Bewoners met een Huurvastcontract krijgen geen huurverhoging (0,0%).
• Van garages/parkeren en bergingen wordt het contract gerespecteerd en/of de huur met 1,4% verhoogd.
U geeft aan dat de percentages bij de huurverhoging enigszins kunnen afwijken naar boven of naar beneden. Dit omdat ‘slechts’ een globale berekening is gemaakt. In de komende maanden zal de definitieve berekening worden gemaakt. De huursomstijging van 1,4% zal te allen tijde uitgangspunt blijven.
De huurverhoging van 2% geldt voor ongeveer 2900 woningen. De bevriezing van de huur geldt voor ongeveer 1100 woningen.

Reactie Huurdersvereniging Wij Wonen
Algemeen
Nog steeds zorgen over betaalbaarheid
Het zal u niet verbazen dat huurdersvereniging Wij Wonen zich grote zorgen blijft maken over de betaalbaarheid van de huren. Ondanks het feit dat Wonion nu al een aantal jaren de huren slechts verhoogt met de inflatie hebben vooral eenoudergezinnen en bijstandsgerechtigden het zwaar. Uit het woonlastenonderzoek bleek ook dat de kans op schulden en betalingsrisico’s het grootst is bij diezelfde (eenouder)gezinnen, huurders met een bijstandsuitkeringen of WIA/WAO en huurders die wat betreft hun inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Het besteedbare inkomen van die groepen is eigenlijk te laag voor hun woonlasten en minimale uitgaven voor levensonderhoud. De armoede onder huurders is bovendien hardnekkiger geworden. Huurdersvereniging Wij Wonen ziet dat steeds meer huurders te maken hebben met langdurige armoede. Door stijgende woonlasten en achterblijvende inkomensontwikkeling zit veel huurders in de knel. Wil je de armoede echt bestrijden, dan moeten volgens huurdersvereniging Wij Wonen de huren omlaag.

Passend toewijzen
Woningzoekenden met een laag inkomen moeten terecht kunnen in een betaalbaar huis. Dat is de bedoeling van het ‘passend toewijzen’ waar ook Wonion per 1 januari 2016 wettelijk toe verplicht is. Wonion moet woningzoekenden met een laag inkomen een woning bieden die ze kunnen betalen. In de wet staat dat 95 % van de woningen die worden toegewezen aan huishoudens met recht op huurtoeslag een prijs moet hebben onder de zogenaamde ‘aftoppingsgrens’.

Huurdersvereniging Wij Wonen vindt passend toewijzen een goed middel om te voorkomen dat huurders in de problemen komen, omdat ze in een te dure huurwoning terechtkomen. Wel zijn we bezorgd over de toekomst en de praktijk. Door de wettelijke plicht passend toe te wijzen en in relatie tot het bezit van Wonion bestaat het risico dat woningzoekenden met een laag inkomen onvoldoende te kiezen hebben. Het goedkoper aanbieden van vrijkomende woningen zou helpen woningzoekenden met een laag inkomen meer keuze te geven en zou ook woningzoekenden helpen die wat meer verdienen. Want wie niet in aanmerking komt voor huurtoeslag wil ook graag betaalbaar wonen. Samen met Wonion zou huurdersvereniging Wij Wonen de (on)mogelijkheden daartoe willen verkennen.

Ook maakt huurdersvereniging Wij Wonen zich zorgen over het risico op langere termijn, dat bij continuering van het passend toewijzen ‘inkomenscomplexen’ c.q. ‘inkomenswijken’ ontstaan.
Goedkopere sociale huurwoningen moeten door dit beleid grotendeels voor mensen met de laagste inkomens worden gereserveerd. In combinatie met de instroom van statushouders en het langer zelfstandig wonen van ouderen en verwarde personen werken de strenge regels segregatie in de hand. Hierdoor kunnen te veel kwetsbare huishoudens bij elkaar komen te wonen. Het gevaar is dat de leefbaarheid van wijken hierdoor onder druk kan komen te staan. Wij blijven voorstander van gedifferentieerd opgebouwde wijken, maar zien door het overheidsbeleid dat deze filosofie onder druk komt te staan. Graag zien wij meer ruimte voor lokaal maatwerk zodat samenwerking met andere partijen dit risico kunnen voorkomen.

Inkomensafhankelijke huur
Het wettelijke huurbeleid is gebaseerd op de gedachte dat een betere relatie gelegd moet kunnen worden tussen de huurverhoging en de marktwaarde/kwaliteit van de woning. In de relatie tussen huurprijs en inkomen wordt echter vooral gekeken naar zogenaamde ‘scheefwoners’. De overheid probeert huurders met een bescheiden middeninkomen en wat hogere inkomens ‘weg te pesten’ uit de sociale sector door middel van gedifferentieerde huurverhogingen. Dat terwijl deze huurders vaak al forse huurprijzen betalen en ergens anders niet terechtkunnen. Huurdersvereniging Wij Wonen ziet niet ‘scheefwonen’ als problematisch, maar juist het ‘dure scheefwonen’. Mensen die een te hoge huur betalen voor hun inkomen.
Helaas biedt de huidige regelgeving niet langer mogelijkheden om deze groepen te ontzien. Zo kan slechts onderscheid worden gemaakt tussen twee inkomensgroepen (boven en onder €41.056 bruto per jaar). Bij de groep met een inkomen van minder dan 41.056 euro per jaar, zijn echter groepen aan te wijzen die erg gevoelig zijn voor financiële problemen, zoals (1-ouder) gezinnen en huishoudens met alleen AOW. Huurdersvereniging Wij Wonen gaat in haar (landelijke) contacten pleiten voor meer mogelijkheden en maatwerk van een naar inkomen gedifferentieerde huurverhoging.

Advies voorstel huurverhoging 2018
Uitgangspunten huurbeleid huurdersvereniging Wij Wonen
Zoals gezegd maakt huurdersvereniging Wij Wonen zich zorgen over de hoge woonlasten in de huursector. De huren zijn de afgelopen jaren, mede door de verhuurderheffing, te veel gestegen. De armoede onder huurders is gegroeid. Voor de groep dure (zittende) scheefwoners is, wat huurdersvereniging Wij Wonen betreft, eigenlijk een huurverlaging noodzakelijk. Voor de komende jaren is in ieder geval matiging en bevriezing van de huursom nodig. Deze maatregelen zijn echter sterk afhankelijk van het rijksbeleid.
Huurdersvereniging Wij Wonen neemt de betaalbaarheid voor de huurders overigens wel als uitgangspunt voor onze keuzes voor invulling van de huursombenadering. Een stijging van de huursom met gemiddeld inflatie is wat ons betreft uitgangspunt gezien de hoogte van huidige huurprijzen en de betaalbaarheidsproblemen bij veel huurders.
Het aantal huishoudens met een laag inkomen dat relatief veel huur betaalt, de zogeheten dure scheefwoners is gestegen. Huurdersvereniging Wij Wonen vindt dat deze zittende huurders moeten worden ontzien bij de jaarlijkse huurverhoging maar liever nog een huurverlaging moeten krijgen.
De huursombenadering is een methode om de huur geleidelijk passend te maken aan de kwaliteit. In dit systeem past inkomensafhankelijke huurverhogingen veel minder. Het doorbreekt de relatie tussen prijs en kwaliteit. Inkomensmaatregelen horen wat de huurdersvereniging betreft eigenlijk thuis in het sociale stelsel. Inkomensafhankelijke huurverhogingen die plaats vinden binnen de maximale huursom kunnen op onze instemming rekenen omdat ze alleen dan een positief effect hebben voor de laagste inkomens.

Samenvattend:
• Uitgangspunt voor de keuzes voor invulling van de huursombenadering is de betaalbaarheid voor de huurders.
• De maximale stijging van de huursom is weliswaar 1% plus inflatie (1,4%), maar huurdersvereniging Wij Wonen zet net als Wonion in op inflatiepercentage, gezien de hoogte van de huidige huurprijzen en de betaalbaarheidsproblemen bij veel huurders.
• Hanteren van een grens waarbij woningen die gezien hun kwaliteit relatief goedkoop zijn een hogere huurverhoging kunnen krijgen dan woningen die relatief duur zijn.
• Huurders met lage inkomens en huurders die in een veel te dure woning wonen, worden ontzien bij de jaarlijkse huurverhoging of krijgen een huurverlaging.
• Liever geen inkomensafhankelijke huurverhogingen tenzij ze binnen de maximale huursom plaatsvinden om de laagste inkomens te kunnen ontzien.

Voorstel Wonion
In het voorstel van 6 februari vraagt Wonion Wij Wonen advies te geven over het volgende huurverhogingsvoorstel 2018: Per 1 juli 2018 een huurverhoging toe te passen met een vast percentage bij een contracthuur onder de streefhuur en geen verhoging toe te passen bij een contracthuur boven de streefhuur (zie variant 3).

Advies huurdersvereniging Wij Wonen
Huurdersvereniging Wij Wonen is nauw betrokken geweest bij de totstandkoming van dit voorstel huurverhoging 2018. Wij concluderen dat Wonion de wettelijke kaders volgt en de gehanteerde uitgangspunten helder weergeeft. Huurdersvereniging Wij Wonen vindt de totale huursomstijging over 2018 van 1,4% voor zittende huurders acceptabel. Huurdersvereniging Wij Wonen zet weliswaar in op bevriezing van de huurverhogingen, gezien de hoogte van de huidige huurprijzen en de betaalbaarheidsproblemen bij veel huurders, maar we begrijpen de keuze om op het inflatiepercentage te gaan ‘zitten’.

Ook de gezamenlijke keuze om de nadruk te leggen op betaalbaarheidseffecten ondersteunen we uiteraard. Deze effecten zijn beoordeeld voor doelgroepen, met en zonder Huurtoeslag. We concludeerden dat het effect van de Huurtoeslag op de netto uitkomst groot is. Bij een huurverhoging is het positieve effect duidelijk. Nieuw was het inzicht dat de Huurtoeslag ook ‘matigt’ bij een huurverlaging. Het effect pakt hier negatief uit, omdat het netto voordeel voor de huurder lager is dan de verlaging die Wonion toepast. Dit betekent dat een deel van de lagere huur niet terecht komt bij de huurder. Dit effect geldt voor alle Huurtoeslagontvangers, het merendeel van de huurders. De voorkeur bij zowel Wij Wonen als Wonion gaat om die reden uit naar een variant waarbij er geen huurverlaging is maar waarbij de hoogte van de verhoging beperkt kan blijven. Dat is in uw voorstel het geval. Deze variant kent geen verdere differentiatie. De betekent dat elk huishouden met een contracthuur onder de streefhuur een gelijke huurverhoging krijgt, ongeacht de afstand tot die streefhuur. De huurverhoging zal worden ‘afgetopt’, zodat de huurprijs nooit wordt verhoogd tot boven de streefhuur.

De huurverhoging bij mutatie is wat ons betreft nog steeds te fors. Uit ons eigen woonlastenonderzoek, maar ook andere signalen geven aan dat toetreders tot de huursector het meeste last hebben van de stijgende woonlasten. Ook de doorstroming hapert al jaren. Huurdersvereniging Wij Wonen adviseert Wonion daarom geen of een veel lagere huurverhoging bij mutatie door te voeren. Relatief goedkope woningen worden na vrijkomen voor dezelfde prijs verhuurd. Dat geldt uiteraard ook voor relatief dure woningen. Zo kunnen tegelijkertijd twee identieke woningen met verschillende huurprijzen op de markt komen. Huurdersvereniging Wij Wonen wil dit beleid niet alleen hanteren om de steeds verder stijgende woonlasten te dempen voor toetreders op de huurmarkt, maar ook omdat zittende en nieuwe huurders eenzelfde behandeling verdienen. Bovendien helpt een dergelijk beleid om de doorstroming te bevorderen en het passend toewijzen beter te kunnen vormgeven.

Conclusies, aanbevelingen en voorstellen
Huurdersvereniging Wij Wonen onderschrijft uw voorstel (variant 3). In de afgelopen periode hebben Wonion en huurdersvereniging Wij Wonen een aantal keren hebben gesproken over dit voorstel. Bovendien concludeert Huurdersvereniging WijWonen dat Wonion voor het derde jaar op rij opnieuw de bewuste keuze heeft gemaakt om niet de maximaal toegestane huurverhoging door te voeren. Voor alle groepen huurders wordt deze nu zoveel mogelijk beperkt. Wij Wonen is blij met deze keuze.

Huurdersvereniging Wij Wonen gaat daarom akkoord met uw voorstel een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen die rekening houdt met de streefhuren. Huurdersvereniging Wij Wonen adviseert daarom positief op uw voorstel.

Tenslotte
We hopen u met dit advies voldoende te hebben geïnformeerd over onze zienswijzen met betrekking tot de huurverhoging per 1 juli 2016. Mocht u nog vragen hebben dan zijn we te allen tijde be­reid een en ander mondeling toe te lichten.

Hoogachtend,
Namens Huurdersvereniging Wij Wonen

 

Advies inzake voorstel huurverhoging per 1 juli 2018